Как оценить надежность застройщика

2015 год будет непростым для рынка жилой недвижимости Московского региона. Как в такой ситуации быть покупателю квартиры в новостройке? Как оценить риски вложений и надёжность того или иного застройщика в меняющейся ситуации? Куда можно инвестировать, а куда не стоит?

Быть может, мы разочаруем наших читателей, но конкретных адресов жилых комплексов и названий компаний в редакционных рекомендациях не будет. Наша задача — дать вам ориентиры для самостоятельного принятия решений. Но для начала о том, почему сейчас не действуют докризисные представления о надежности застройщиков.

Надежность = Деловая репутация?

Мы опросили 10 крупных застройщиков Москвы и Московской области на предмет того, что они понимают под «надёжностью». Представители 8 из 10 компаний связали «надёжность» с понятием «деловая репутация» компании. 3 компании обратили внимание на важность качества строительства объекта недвижимости. И только в одной (!) компании качество строительства и сервиса назвали первым пунктом при оценки надежности.

Конечно, деловая репутация — это важно. Она нарабатывается годами, и заслужить ее не просто. Увы, кризис все может перевернуть вверх дном. Рассмотрим критерии деловой репутации застройщика, который предлагает генеральный директора компании STRATEGY AND DEVELOPMENT Дмитрий Земсков.

1. Портфолио объектов
2. Финансовые показатели
3. Отсутствие в официальных списках недобросовестных застройщиков и проблемных объектов
4. Персональная репутация владельцев и профессиональная — топ-менеджмента
5. Преобладание в ключевых медиа положительно-нейтральных упоминаний
6. Личные рекомендации лидеров мнений
7. Низкая степень конфликтности компании
8. Привлекательность компании в качестве работодателя
9. Коммерческая и эстетическая привлекательность объектов компании
10. Клиентоориентированный сервис

Теперь давайте разберёмся с тем, что стоит за каждым пунктом и насколько он действительно подтверждает или не подтверждает «надёжность» застройщика особенно в экономически сложное время.

Портфолио объектов. Очевидно, что внушительным списком реализованных объектов обладают крупные компании, такие как СУ-155, ПИК, Интеко и другие, широко известные на рынке. Насколько данный критерий является залогом надёжности компании?

СУ-155 только и успевает отбиваться от многочисленных судебных исков, один из последних был подан в начале декабря 2014 года подмосковным Главгосстройнадзором в Арбитражный суд Москвы о признании несостоятельности строительной компании «СУ-155» по неоплаченным административным штрафам.

ГК «ПИК» была обругана в блогах многими покупателями за низкое качество строительства и несоблюдение сроков сдачи жилья, но это ещё не всё! Компания продаёт недвижимость по договорам ЖСК, а не по ДДУ в соответствии с 214-ФЗ, а ведь именно такие договора являются в настоящее время наиболее безопасным для покупателя доли в новостройке.

Что же касается «Интеко» - то не надо забывать о том, что нынешний владелец компании — отнюдь не супруга мэра, соответственно, административный ресурс компании существенно ниже того, какой был прежде, и всё это на фоне высокой конкурентной среды. Таким образом, наличие или отсутствие большого портфолио объектов перестаёт быть таким уж веским доказательством «надёжности» компании.

Финансовые показатели компании — дело темное. Официальную отчетность публикуют только те, что вышли на IPO (то есть те, акции которых торгуются на биржах). Среди российских девелоперов таких немного (например, Rose Group). Но даже выход на биржу не всегда спасает компанию от прорвала (пример — АФК «Система»).

Официальные списки недобросовестных застройщиков и проблемных объектов. Это два разных документа, которые публикуются в Москве на сайте Комплекса градостроительной политики и строительства города Москвы.
Адреса проблемных объектов, где нарушения прав дольщиков связаны с уголовно наказуемыми деяниями должностных лиц компаний застройщика.

Второй документ — это перечень «юридических лиц, привлекавших денежные средства граждан в строительство, и находящихся в стадии банкротства/в предбанкротном состоянии».

Несмотря на то, что объектов и застройщиков здесь представлено немного, всё же стоит удостовериться, что ваш объект и застройщик не попал в этот «чёрный список». В то же время, нужно учитывать, что за строительством каждого объекта на рынке жилья очень часто стоит не отдельно взятая компания, а группа компаний, в состав которой входит и официальный застройщик (то юрлицо, что указано в проектной декларации). Если данное юрлицо-застройщик объявляется банкротом, то это на холдинге это не отразится никак, и вы, увы, не найдёте эту компанию в «чёрном списке». Кроме того, может получиться даже так, что застройщик вообще формально не связан с головной компанией.

Персональная репутация владельцев и профессиональная — топ-менеджмента — очень важный аспект. Компания компанией, это юрлицо, но за ним всегда стоят совершенно конкретные физлица. Приход в ту или иную компанию того или иного профессионала как раз может послужить гарантией того, что объект сдадут, причем в срок. Или же наоборот — столкнутся с многочисленными производственными проблемами. Но на практике оказывается, что получить реальную информацию о лицах принимающих решение довольно трудно. Возможно, следует избегать компаний, чьи первые лица привыкли эпатировать публику. Но, пожалуй, наученные примером MIRAX, сейчас так никто не поступает.

Коммерческая и эстетическая привлекательность объектов компании: тут достаточно вспомнить хотя бы знаменитый «Дом на Мосфильмовской» компании «Донстрой», пожалуй, один из самых ярких с точки зрения современной архитектуры, объектов, который еле-еле отстояли от сноса верхних этажей.

Преобладание в ключевых медиа положительно-нейтральных упоминаний говорит буквально о следующем: в компании работает хороший PR-щик, грамотно преумножающий достоинства как объекта, так и компании, и «утаивающий» весь возможный и невозможный негатив. Если же в компании PR-служба организована не так профессионально, то, вполне вероятно, конкуренты не преминут воспользоваться так называемым «чёрным PR-ом», чтобы выставить нежелательную компанию в некрасивом виде, что особенно вероятно на фоне кризиса. Таким образом, ориентироваться только на информацию из СМИ всё же рискованно.

Личные рекомендации лидеров мнений — ещё более сомнительный аспект. Во вторичной недвижимости таким «лидером» может просто друг, посоветовавший вам того или иного риэлтора, в банковской сфере — Брюс Уиллис (американский актёр, которому заплатили за участие в рекламной кампании и чьё действительное мнение вообще в учёт принять сложно), а в новостройках лидером-гарантом завершённой стройки можно назвать разве что только мэра или губернатора, у которого девелопмент является семейным бизнесом. Впрочем, времена Лужкова уже миновали.

Низкая степень конфликтности компании сама по себе не означает ровным счётом ничего: если компания, как и человек, ничего из себя не представляет, то и врагов у неё нет. Если же всё-таки некоторая ценность существует, то конкуренты могут воспользоваться тем самым пресловутым «чёрным PR-ом», и компания-застройщик вынуждена будет защищать своё доброе имя, будучи вынуждена прослыть «конфликтной». Другое дело, если на компанию заведено несколько судебных дел. Как тут не вспомнить обыски, прошедшие в ноябре 2014 года в девелоперской компании СУ-155 в Москве, связанные с сокрытием от налогообложения со стороны Домодедовского завода железобетонных изделий.

Привлекательность компании в качестве работодателя — очень субъективный показатель. Высокие белые зарплаты, социальные льготы, бесплатное медицинское обслуживание и фитнес существовали в небезызвестной всем компании MIRAX GROUP, и работать там было в своё время более, чем престижно. Время дало ответ на вопрос, насколько надёжен оказался привлекательный работодатель-застройщик.

Клиентоориентированный сервис — открытые офисы и круглосуточный режим продаж в кризисное время могут свидетельствовать буквально о следующем: у застройщика случился кассовый разрыв, и ему кровь из носу необходимо погасить долги перед банком за валютный кредит. Конечно, создавать максимально удобный сервис для клиента, полезно всегда. Но в кризис клиентоориентированность вряд ли будет показателем надежности.

Совет редакции: ориентируйтесь на местности

1. Есть ли у компании реализованные объекты и найти отзывы о них реальных жильцов: например, в блогах или на форумах. Однако к информации из блогов и комментариям стоит относится довольно осторожно: сегодня практически все компании прибегают к smm-поддержке (помощи штатных блоггеров). Но, посидев немного в сети, вы научитесь различать реальных покупателей и наемных сотрудников.

2. Обязательно съездите на место стройки и понять, ведётся она или нет. Риэлторы советуют в таких случаях задавать «провокационные вопросы» самим строителям, подразумевающие обнаружить в ответах, действительно ли происходит строительство или же это байки продавцов; с какой интенсивностью оно ведётся; вовремя или нет поставляются стройматериалы; платят или нет зарплаты строителям и вовремя ли их платят. Понятно, что осматривая объект с представителем компании поговорить со строителем вряд ли удастся. Не поленитесь приехать специально.

3. Обратите внимание, какой банк кредитует строительство. Ведь, если верить словам партнёра Химки-групп Дмитрия Котровского, в Москве и Подмосковье около 90% объектов жилой недвижимости строятся с привлечением заёмных средств. Это означает, что деньги на строительство компания взяла в кредит в банке. Так вот, даже в кризисных условиях, банки, вероятнее всего, продолжат финансирование строек, однако подходить к выдаче кредитов и условиям финансирования (или рефинансирования) будут гораздо более внимательно, оценивая в том числе и нематериальные активы компаний, к которым относится также и деловая репутация компании. Посему уделять внимание той информации, которая существует о компании в СМИ, всё-таки стоит: деловая репутация здесь выступает пусть не основным, но косвенным «гарантом» надёжности застройщика.

4. Работает или нет компания по 214-ФЗ — очень важный показатель. Поправки к этому закону вступили в силу в 2014 году и были направлены исключительно на защиту дольщиков от невыполнения обязательств застройщиком. Если вам предлагают оформить договор по так называемой «серой схеме», например, по договору ЖСК, то вы должны понимать, что здесь для дольщика нет гарантии от обмана или долгостроя.

5. Узнайте, есть ли собственность или проживают ли владельцы компании или топ-менеджмент в данном ЖК.
Стоит отметить, что рынок недвижимости Москвы и Московской области богат и разнообразен девелоперскими компаниями разного масштаба, есть компании со штатом в несколько тысяч человек, чье имя на слуху почти 20 лет. Информации в открытых источниках — много, реализованные проекты измеряются тысячами и даже миллионами квадратных метров. Однако крупные компании и развиваются большими шагами. Модернизируют технологии, строят заводы железо-бетонных изделий и... берут кредиты. Что происходит сейчас с обслуживанием валютных кредитов — рассказывать не надо. Единственное, у крупной строительной компании больше шансов получить помощь государства, чем у единоличного заемщика.

Но не стоит забывать и о небольших компаниях. Которые занимаются не комплексным освоением территорий, а точечной застройкой. Компания не стремится к публичности в силу ограниченных финансовых ресурсов. Что скажут о её деловой репутации? Её нет.

В то же время, означают ли данные факторы, что компания не построит объект и является ненадёжной? Тоже нет. В ряде случаев именно у такой компании больше шансов выполнить свои обязательства перед клиентами, поскольку точечная застройка не растянута во времени и не нуждается в «долгих» деньгах, с которыми в ближайшем будущем у застройщиков возникнут проблемы: в кризис в самой сложной ситуации окажутся большие проекты, находящиеся на ранней стадии реализации. Застройщики могут не справиться в условиях одновременного повышения ставок проектного финансирования и спада спроса, что выльется в большие объемы недостроя.

Почему девелоперы заботятся о «деловой репутации»?

И все-таки девелоперы заботятся о своей репутации. Она до сих пор влияет на продажи! Другими словами, когда о компании написано много и хорошо — продажи идут.

«Хорошая деловая репутация застройщика, особенно, в кризисное время, безусловно, может повлиять на количество продаж в том или ином проекте. Выбирая между бюджетным вариантом неизвестного застройщика и чуть более дорогим, но застройщика с хорошей репутацией, покупатель выберет более надежный вариант, чтобы не столкнуться в будущем с недостроем» — делится мнением Генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Софья Лебедева.

Директор по маркетингу и рекламе Группы Компаний «САПСАН» Ирины Деревенских: «Мы уверены, что деловая репутация не просто должна влиять на решение покупателей. Репутация девелопера должна быть одним из ключевых аргументов, по которым люди, приобретающие жилье на первичном рынке, делают выбор».

Галина Гараева, генеральный директор компании «Континент»: «С негативным шлейфом нарушенных обязательств перед покупателями продавать сложнее, особенно на кризисном рынке».

В то же время, действительно нарушенные обязательства компании преследуются по закону. Что касается негативной информации о таких случаях, то здесь, действительно, бывает очень сложно определить, является ли это правдой или же так называемым «чёрным пиаром», когда конкурирующие компании стремятся всеми силами избавится от мешающего им «коллеги».

Что думает о репутации застройщика государство

Нужно отметить, что не только сами девелоперы заинтересованы в распространении положительной информации о своей деятельности и строящихся объектах. В 2014 году государство обратило внимание на необходимость грамотной и объективной оценки строительных компаний, что, несомненно, является показателем качественного развития отрасли.

«С начала 2014 года в силу вступила государственная система «оценки опыта и деловой репутации строительных компаний,« — рассказывает Наталья Суслова, генеральный директор коммуникационного агентства „Репутация“. — Оценивают застройщиков по нескольким факторам, в число которых входит имидж компании, который, в свою очередь, определяется путём анализа материалов, находящихся в открытом доступе, главным образом — в СМИ. Это могут быть мнения экспертов относительно конкретного объекта или деятельности застройщика в целом, или касающиеся какой-то рыночной ситуации, затрагивающей застройщика».

Эксперта дополняет Софья Лебедева: «На данный момент орган по сертификации в системе всего один — ЗАО „Институт деловой репутации“, но их количество может увеличиться. Пока учитывается несколько факторов, по которым оценивается деловая репутация — история компании и объем выполненных работ, кадры, имидж, достоверность предоставляемых данных и средства на строительство, влияющие на качество, которыми обладает компания. Все критерии рассчитываются по специальным методикам. Участие в оценке деловой репутации добровольное. Конечно, сейчас в связи с непростой экономической ситуацией наличие таких стандартов становится необходимым...»

Адреса проблемных объектов

Информация о нарушенных правах граждан — участников долевого строительства после вступления в законную силу положений 214-ФЗ, связанных с уголовно наказуемыми деяниями должностных лиц компаний застройщика:

Генерала Глаголева, вл. 17–19, корп. 1, 2

Южное Тушино, мкр. 11

ул. Народного Ополчения, вл. 33, корп. 4 (Объем инвестиций, требующихся для окончания строительства по объекту: 1,3 млрд руб.)

ул. Полярная, д. 34, стр. 3

ул. Кировоградская, вл. 22, к. 2 (Объем инвестиций, требующихся для окончания строительства по объекту: 20 млн руб.)

ул. Кременчугская, вл. 11–17, корп. 18-18А, корп. 18, корп. 2АБВ (Объем инвестиций, требующихся для окончания строительства по объекту: 2 млрд руб.)

Не связанных с уголовно-наказуемыми деяниями должностных лиц компаний застройщика:

ул. Фабрициуса, вл. 22

ул. Генерала Белобородова, вл. 20–26 (Объем инвестиций, требующихся для окончания строительства по объекту: 1,3 млрд руб.)

ул. Кастанаевская, вл. 68 (Объем инвестиций, требующихся для окончания строительства по объекту: 115 млн руб.)

ул. Академика Пилюгина, вл. 18

Информация о нарушенных правах граждан — участников долевого строительства (после вступления в законную силу положений 214-ФЗ) на присоединенных территориях.

г.о. Щербинка, ул. Овражная, д. 3–8 (Объем инвестиций, требующихся для окончания строительства по объекту: 4,8 млрд руб.)

г.о. Щербинка, ул. Мостотреста, вл. 7

г.о. Щербинка, мкр. местечко Барыши

г.о. Троицк, ул. Текстильщиков, Е-42

г.о. Троицк, ул. Текстильщиков, Е-39, корп. 1, 2 (Объем инвестиций, требующихся для окончания строительства по объекту: 420 — 430 млн руб.)

Наро-Фоминский район, д. Марушкино

Кокошкино, ул. Труда, д. 3

Подольский р-н, с.п. Михайлово-Ярцевское, п. Шишкин Лес

Юридические лица, привлекавшие денежные средства граждан в строительство и находящиеся в стадии банкротства/в предбанкротном состоянии

ЗАО «Энергостройкомплект-М» (ОГРН 1027739541466 ИНН 7724188617 Адрес: 103473, г. Москва, ул. Краснопролетарская, д. 16, стр. 1, этаж 6)

ООО «МАГ'Г» (ИНН 7710023693 ОГРН 1037739310839 Адрес: 386200, республика Ингушетия, Сунженский район, ст. Орджоникидзевская, ул. Висаитова, 9)

ООО «ФАРН-ТРЕЙД» (ОГРН 1027700443297 ИНН 7736023070 Адрес: 127434, г. Москва, ул. Немчинова, 1/25)

ЗАО «ПСФ «НОРД» (ИНН 7709025336 Адрес: 392000, г. Тамбов, Студенецкая наб., д. 20)

ООО «АИС-проект» (ОРГН 1047796694494 ИНН 7730512766 Адрес: 121108, г. Москва, ул. Олеко Дундича, дом 3)

ЗАО ТСК «Евро-Старт» (ИНН 7727059810 ОГРН 1037739446128 Адрес: 141206, Московская обл., Пушкинский р-н, г. Пушкино, Чайковского ул., 8)

ЗАО «Финансовая Корпорация» (ОГРН 1027739405627 ИНН 7714112016 СНИЛС 087-101-059-848 Адрес: 103051, г. Москва, Большой Каретный пер., 4, 5)

КТ «Социальная Инициатива» (ОГРН 1027700012064 ИНН 7709280417 Адрес: г. Москва, ул. Маросейка, д. 17/6, корп. 3)

ООО «Инвестиционная корпорация «ВНЛ» (ОГРН 1037739924848 23056 ИНН 7710511450 Адрес: г. Москва, ул. Васильевская, д. 4)

ЗАО «Военинвестстрой» (ОГРН 1027700243020 ИНН 7724234126 Адрес: г. Москва, ул. Ключевая, д. 22, корп. 2)

ООО «Аванта» (ИНН 7728513106 Адрес: 123100, г. Москва, Пресненская наб., д. 12)

ЗАО «Глобинвестстрой» (ИНН 7730500827 ОГРН 1037789013778 Адрес: 141720, Московская обл., г. Долгопрудный, Шереметьевский мкр., ул. Новая, АТП 8)

ООО «СК ОТО» (ИНН 5036042927 ОГРН 1025004710455 Адрес: 142108, Московская обл., г. Подольск, ул. Давыдова, д. 14)

ООО «Ройс-Руд» (ОГРН 1035001855679 ИНН 5008034748 Адрес: 115093, г. Москва, ул. Щипок, д. 2)

Источник: Комплекс градостроительной политики и строительства г. Москвы

Автор статьи: Чудинова Ольга, www.kvartiravmoskve.ru