Квадратные метры вместо валюты

Квадратные метры вместо долларов – таковы в настоящее время предпочтения инвесторов. Тем более что на рынке недвижимости сейчас можно найти целый ряд объектов, интересных как по своим характеристикам, так и по своему экономическому эффекту

В следующем году недвижимость по-прежнему будет рассматриваться как лучший вариант для инвестиций и простого сбережения своих финансовых накоплений. Причины этого кроются в достаточно непредсказуемой ситуации в экономике стране. Какие еще тенденции сейчас определяют и будут определять в 2015 году развитие рынка недвижимости, «НРН» спросили у ряда его участников.

Жилая недвижимость –на пике спроса

Большинство экспертов отмечают, что нестабильная экономическая ситуация обеспечила высокий спрос на жилую недвижимость. То есть сейчас население предпочитает вкладывать не в доллары, а в квадратные метры. «Рынок ведет себя нестабильно. И хотя есть относительно спокойные периоды, но сейчас наблюдается всплеск спроса в связи с ростом курса доллара. Так что продажи идут особенно активно. Особенно по «долевкам» – сейчас есть покупки по объектам, которые будут введены в эксплуатацию только в 2017 году, фактически на стадии забора. Продолжают пользоваться спросом квартиры эконом-класса. Также отмечу, что спрос возрос и на квартиры, которые приобретаются по ипотеке, – люди стараются успеть сделать покупку до Нового года, пока ставки еще на оптимальном уровне», – рассказала руководитель отдела жилой недвижимости АН «Визит» Ирина Быкова. То есть основным генератором спроса на рынке жилой недвижимости сейчас являются именно инвесторы. «Ключевым трендом рынка недвижимости в 2014 году стали рост инвестиционного спроса на жилье и пропорциональное падение доверия к другим инструментам сохранения капитала. Все, что связано с «живыми» деньгами, – депозиты, рублевые сбережения и сбережения в иностранной валюте – сегодня утратило привлекательность для абсолютного большинства граждан. В то же время люди по-прежнему стремятся как-то обезопасить накопленные средства и поэтому активно переориентируются на спасительный рынок недвижимости. Квадратный метр – это своего рода «твердая валюта», то есть наименее подверженная влиянию различных общеэкономических колебаний. Стабильный рост числа «инвестиционных» покупателей мы фиксируем еще с конца прошлого года, когда начались отзывы лицензий у банков. На данный момент около 50% сделок заключается именно инвесторами», – прокомментировал ситуацию на рынке директор департамента маркетинга и продаж ГК «Лидер Групп» Дмитрий Пантелеймонов.

Подобного мнения придерживаются эксперты и относительно того, как будет развиваться рынок жилой недвижимости в 2015 году. В тренде, как всегда, будут квартиры эконом-класса. «Мы зависим целиком и полностью от макроэкономических условий. Но предпосылок к резкому росту я не вижу. Думаю, что в начале следующего года такого количества продаж не будет в силу вышеобозначенных факторов. Более того, если банки сейчас повысят ставки по ипотеке, то количество желающих приобрести квартиру несколько сократится. В тренде, как всегда, будет эконом-класс. По «долевкам» количество сделок сократится – потому что их у застройщиков практически нет, и динамика этого сегмента будет обеспечиваться в основном за счет сделок между физическими лицами, – поделилась мнением Ирина Быкова. – А инвесторам придется ждать. Если они хотят заработать, то это станет возможным не ранее чем через год. На коротких продажах работать не получится. Если делать вложения, то, повторюсь, придется ждать как минимум год-полтора – в случае если инвестор хочет заработать на продаже квартиры. Так что основным форматом работы здесь становится арендный бизнес».

Также эксперты говорят о том, что в 2015 году будет активно развиваться рынок аренды жилья. Одна из причин этого – рост величины налога на недвижимость. «Основные события года, которые повлияли (или еще повлияют) на рынок недвижимости, это общее состояние экономики и его следствие – налоговые нововведения, ориентированные на пополнение бюджета: переход к кадастровой оценке и увеличение с 3 до 5 лет периода, после которого можно продать ранее приобретенную квартиру, не выплачивая НДФЛ. Считается, что эта мера усложнит жизнь инвесторам, но, на мой взгляд, ее влияние в этом отношении преувеличено. Профессиональные инвесторы в большинстве случаев рассчитывают на перепродажу раньше трехлетнего срока (то есть для них ничего не изменится с увеличением срока), а те, кто вложился ажиотажно — в этом году было два таких пика, весной, после присоединения Крыма, и осенью, после ослабления рубля, — тоже не рассчитывают на быструю перепродажу. Как возможное следствие — эти квартиры, по мере строительной готовности, будут выходить на аренд-ный рынок, что несколько увеличит объем предложения. А вот тем, кто покупает первое жилье в расчете на последующее расширение (молодые семьи, в первую очередь), придется теперь закладывать этот пятилетний срок в свои планы либо платить при перепродаже довольно ощутимую сумму налога», – рассказала генеральный директор компании «Континент» Галина Гараева.

Коммерческая недвижимость

Продажи на рынке коммерческой недвижимости тоже активизировались. В центре внимания собственников и инвесторов – торговые и офисные помещения. «Сейчас рынок коммерческой недвижимости активно развивается, количество объектов увеличивается, сделки по купле и продаже осуществляются регулярно. В нашей компании отмечен рост спроса на торговые помещения – и аренды, и продажи. В том числе наших клиентов интересуют и квартиры на первых этажах. Это связано с тем, что самарский бизнес продолжает развиваться. По офисным помещениям сейчас также наблюдается спрос, но он не такой активный, как в прошлом году. По складским помещениям также есть спрос – на достаточно большие площади, ориентировочно около
18 тысяч квадратных метров», – рассказал руководитель отдела коммерческой недвижимости АН «Визит» Алексей Пшеничников.

Эксперт также отметил, что на рынок в первую очередь влияет ситуация в стране и вокруг нее. Предприниматели хотят оптимизировать свои расходы в связи и с ростом курса доллара, и прочими изменениями. Но эти факторы их не останавливают – они продолжают развиваться, что радует, формируя таким образом спрос на коммерческие площади. Некое замедление на рынке, конечно, наблюдается, но пока оно не влияет на спрос.

Кроме того, сейчас на самарский рынок начинают приходить крупные игроки, уже федерального уровня. Что, в свою очередь, может существенно изменить структуру спроса. То есть наибольшим спросом начинают пользоваться торговые и складские объекты большой площади. «Сейчас у нас есть несколько запросов на складские помещения большой площади. И это один из трендов – в город начинают приходить крупные операторы, которым нужны такие площади. Причем не только складские, но и торговые. Так что сейчас формируется спрос на объекты большой площади – в первую очередь на аренду, но по адекватным ставкам. Дело в том, что в некоторых объектах сейчас эта ставка достаточно резко взлетела. Поэтому предприниматели ищут другие предложения с оптимальными условиями, но с хорошим пешеходным трафиком и прочими показателями объекта, которые могут дать нужную рентабельность», – пояснил Алексей Пшеничников.

Другой тренд – офисы и торговые площади малой нарезки. По мнению экспертов, этот сегмент тоже будет активно и успешно развиваться в следующем году. «Малый бизнес в следующем году будет развиваться еще более динамично. Речь идет о предпринимательском сообществе, которое только-только начинает вставать на ноги – как раз таким фирмам необходимы офисы по 20-40 квадратных метров», – рассказал Алексей Пшеничников.

А наибольшим спросом в следующем году будут пользоваться объекты, где реализован готовый бизнес. «На мой взгляд, в 2015 году будет активный спрос на объекты готового бизнеса. Как спрос, так и предложение – по понятным причинам. В первую очередь будут востребованы объекты на первых линиях, где есть арендатор, хороший ремонт; объекты, которые приносят стабильный доход», – резюмировал Алексей Пшеничников.

Семен Безгинов, портал "Новости рынка недвижимости"