На бюджетной подушке

Получить помощь от государства при покупке квартиры или дома сегодня может целый ряд граждан — это молодые и многодетные семьи, учителя, врачи, ученые, военные и другие категории "льготников". Важно то, что содействие людям при улучшении жилищных условий оказывают не только федеральные, но и местные власти.

"Проблема здесь заключается в том, что сроки предоставления поддержки, особенно в некоторых не самых благополучных регионах, бывают очень длительными. То есть бесплатную квартиру можно буквально ждать десятилетиями", — сетует Григорий Сорокин, заместитель генерального директора компании "Домус Финанс". Поэтому, по его мнению, гораздо проще сегодня воспользоваться программами частичной поддержки, когда жилье приобретается на собственные средства с привлечением субсидии. В Москве, к примеру, процесс получения такой субсидии занимает несколько месяцев.

"Если говорить о наиболее популярных жилищных госпрограммах, то выделить стоит программу "Обеспечение жильем молодых семей" (подпрограмма "Обеспечение жильем молодых семей" федеральной целевой программы "Жилище" на 2002-2015 годы. — "Ъ"). По ее условиям, молодым парам предоставляется субсидия в размере 30 процентов и более (в зависимости от наличия/отсутствия детей) от расчетной стоимости жилья по региону.

Наша компания активно участвует в государственных программах по реализации безвозмездных жилищных субсидий. Вообще, получение и использование жилищной субсидии — процесс достаточно непростой, имеющий много нюансов. Поэтому этот процесс всегда лучше доверить профессионалам. Стоит отметить, что важную роль в поддержке инициатив граждан по улучшению жилищных условий играет и так называемая "социальная" ипотека, которая выдается льготным категориям граждан. В случае оформления такой ипотеки государство берет на себя либо часть стоимости приобретаемого жилья, либо дотирует ипотечную ставку по кредиту.

Что касается плюсов участия в жилищных госпрограммах для строительных компаний, то, во-первых, девелоперы, возводящие так называемое "социальное" жилье, почти всегда получают помощь от местных властей при подключении домов к инженерным сетям. Как все мы понимаем, это уже очень существенная поддержка. Во-вторых, Фонд РЖС сейчас обещает "льготным" застройщикам помощь при реализации жилья. То есть все, что ими строится, гарантированно будет продано. Это тоже важно, особенно если брать в расчет не совсем стабильную экономическую ситуацию", — рассказал господин Сорокин.

С прицелом на городской бюджет

Помимо федеральных программ помощи при покупке жилья, существуют и целевые региональные программы.

Елена Валуева, директор по маркетингу компании Mirland Development Corporation говорит, что в городе действуют следующие целевые программы: "Жилье работникам учреждений системы образования, здравоохранения и социального обслуживания населения", "Молодежи — доступное жилье", "Развитие долгосрочного жилищного кредитования в Санкт-Петербурге на 2002-2017 годы", "Санкт-Петербургские жилищные сертификаты", "Расселение коммунальных квартир в Санкт-Петербурге".

Генеральный директор компании "Унисто-Петросталь" Арсений Васильев считает, что плюсом участия в государственных программах для граждан является то, что государство предоставляет социальную ипотеку в виде субсидий и дает возможность участия членов одной семьи на получение различных льготных выплат. "Жилищные субсидии могут суммироваться и объединяться с федеральными субсидиями. К примеру, один из членов семьи может претендовать на субсидию по программе "Развитие долгосрочного кредитования", а другой член семьи может претендовать на субсидию "Молодежи — доступное жилье". Многие из программ для молодых семей имеют ряд требований: возраст участников (от 18 до 35 лет), документальное подтверждение возможности оплаты расчетной стоимости жилья сверх полученной субсидии и наличие достаточного дохода на погашение оставшейся стоимости жилья. Для молодых семей без детей субсидия достигает 35 процентов стоимости жилья, для семей с детьми — 40 процентов. Существуют различные нормативы для семей: например, если в семье два человека, то 42 кв. м, три и более — по 18 кв. м на человека", — говорит господин Васильев.

"Дополнительные сложности при проведении подобных сделок связаны с низкой платежеспособностью бюджетников, что увеличивает риск невозврата кредитов. Для строительных компаний это не составляет существенных осложнений, так как договор всегда можно расторгнуть при неуплате оставшихся платежей. Для застройщиков выгодно участвовать в госпрограммах по поддержке приобретения жилья, так как в компанию привлекается большее количество клиентов с помощью государственных средств, что способствует повышению уровня продаж и статуса надежной строительной компании на рынке недвижимости", — добавляет Арсений Васильев.

Главная сложность — бюрократия

Галина Гараева, генеральный директор компании "Континент", рассказывает: "Процесс получения субсидии довольно сложен и для самого льготника, он связан с огромной бумажной волокитой, сбором документов, посещением множества инстанций. В этом, пожалуй, и состоит основная сложность "льготной" покупки. Плюс необходимость долгого ожидания, если есть намерение получить субсидию на значительную часть планируемой покупки. То есть основные затраты покупателя, который рассчитывает на получение субсидии, — время и нервы в сочетании с ограниченным предложением".

Владимир Молев, руководитель отдела продаж компании "ЮИТ Сити Строй", полагает, что, несмотря на определенные бюрократические сложности, плюсов участия в таких программах, несомненно, больше. "Приведем пример "военной ипотеки" — самой эффективной и динамично развивающейся госпрограммы. Учитывая планы правительства по обеспечению всех военнослужащих жильем в сжатые сроки, выигрывают все стороны. Военные получают жилье, банки — надежных и дисциплинированных заемщиков, застройщик — гарантированный рынок сбыта новостроек. Кроме того, участники госпрограмм, общаясь с товарищами по программе, создают дополнительную рекламу и рекомендации надежному застройщику. Однако существует и некоторый минус — большой бумагооборот", — рассуждает господин Молев.

Все программы имеют ряд своих ограничений и тонкостей, но главная сложность возникает при проведении расчетов. "Все субсидии выплачиваются в безналичной форме через один банк, а кредит клиенту может быть выдан в другом банке, поэтому при оформлении сделки могут возникать проблемы из-за большого количества участников", — поясняет Юлия Барахтина, директор АН "Бекар".

Есть один важный нюанс в проведении сделки с применением средств государственных программ, к которому горожанам имеет смысл быть готовыми заранее: за то время, пока человек оформляет все необходимые документы для получения субсидии в 300 тыс. рублей, например, выбранная квартира дорожает на 500 тыс. "И если не были приняты меры для фиксации стоимости квартиры на период оформления документов, то выигрыша нет никакого, а даже наоборот", — говорит Светлана Попова, маркетолог-аналитик ЗАО "БФА-Девелопмент".

Дело практики

Госпрограммы ориентированы на жилье массового спроса. В сегменте жилой недвижимости "комфорт" и выше государственные целевые программы на приобретение жилья практически не используются. Хотя исключения бывают. "В нашей практике есть случаи, когда клиенты покупали квартиру с использованием материнского капитала", — вспоминают представители компании "Лемминкяйнен".

Юлия Ружицкая, руководитель департамента недвижимости массового спроса "ЛСР. Недвижимость — Северо-Запад", рассказала: "В нашей компании квартиры покупают как клиенты, желающие воспользоваться материнским капиталом, так и те, кому положены субсидии на приобретение жилья. Есть общие правила для всех желающих воспользоваться так называемыми госпрограммами. Для покупки жилья с участием государственных средств необходимо предоставить сертификат застройщику и выбрать квартиру в доме, который соответствует требуемым параметрам. В случае с субсидиями общая строительная готовность дома должна составлять не менее 70 процентов, а сделку потребуется согласовать в Жилищном комитете. Если же в расчет включается материнский капитал, то договор долевого участия необходимо предоставить в Пенсионный фонд".

Впрочем, госпожа Ружицкая сообщила, что покупателям, использующим господдержку, компания предоставляет возможность произвести оплату в течение четырех месяцев, фиксируя на весь этот период стоимость как при стопроцентной оплате. Также возможна оплата в рассрочку.

"Субсидия и материнский капитал — это те платежи, которые перечисляются последними: после собственных средств и возможного ипотечного кредита. Кстати, такие категории покупателей нередко привлекают ипотеку. В частности, материнским капиталом для оплаты жилья можно воспользоваться только после того, как ребенку исполнится три года. Однако если он еще не достиг этого возраста, то родители могут направить эти средства на досрочное погашение кредита. Поэтому некоторые клиенты, у которых ребенок еще не достиг трехлетнего возраста, даже имея сто процентов собственных средств на покупку квартиры, привлекают небольшой ипотечный кредит, чтобы воспользоваться материнским капиталом для его досрочного погашения. Абсолютно все граждане, желающие поучаствовать в подобных программах, могут это сделать, заключая договор долевого участия по 214-ФЗ, либо договор купли-продажи с нашей компанией. Именно эти схемы приемлемы для подобных сделок", — рассказывает госпожа Ружицкая.

Победить кризис субсидией

Некоторые эксперты рынка полагают, что государство должно активнее предоставлять государственные субсидии при приобретении жилья — это даст дополнительный толчок для развития экономики в целом.

Евгений Богданов, генеральный директор финского проектного бюро Rumpu, рассуждает о важности госпрограмм: "На сегодняшний день серьезной проблемой является недообеспеченность российского населения жилыми метрами. В Москве общая потребность годового ввода жилья составляет около 8 млн кв. м, при этом вводится всего 2-3 млн кв. м в год. В Петербурге потребность в жилье составляет 5 млн кв. м в год, а фактический ежегодный объем ввода составляет 2-2,5 млн кв. м".

По его мнению, покупательскую способность населения России необходимо увеличивать не только с целью обеспечения граждан отдельным жильем, но и в качестве инструмента поддержки российской экономики в кризисный период. "Развитие ипотеки является одной из основных мер стимуляции потребительского спроса. Предоставление населению "подъемных" процентов по уплате ипотечных займов является самым цивилизованным методом поддержки покупательской способности граждан. На мой взгляд, понятие "подъемный" кредит ограничивается 8 процентами в год. На сегодняшний день подавляющее число заемщиков не может даже мечтать о таких процентах. Развитие ипотеки посредством субсидирования и других инструментов поддержки данного сектора экономики имело бы значительный эффект", — говорит господин Богданов.

Он также считает, что государство должно субсидировать не только граждан, но и строителей — предоставить им более доступные кредитные средства. "Сейчас деньги для застройщиков очень дорогие — 14-15 процентов и выше. Разумеется, сегодня девелоперы вынуждены привлекать финансирование дольщиков на разных этапах строительства, увеличивая риски проектов и значительно снижая собственную прибыль. Привлечение дольщиков возможно только в случае предоставления скидок, достигающих от 15 до 30 процентов от цены квадратного метра построенного дома. Предоставление застройщикам доступа к дешевым денежным средствам будет способствовать развитию строительного рынка в России", — рассуждает господин Богданов. Причем он полагает, что помочь отрасли государство способно даже без серьезных финансовых вливаний.

"Одной из основных проблем, влияющих на стоимость строительства, является огромное количество согласований. Любой девелоперский проект является прибыльным только тогда, когда он динамичен. Длительные согласования всегда являются основным препятствием на пути развития любого проекта. Упрощение государством бюрократической цепочки имело бы даже больший эффект для строительных компаний, чем предоставление дешевых кредитных средств. На мой взгляд, достаточно хотя бы сократить срок согласования проектов с двух-трех лет до одного года", — резюмирует господин Богданов.

Елена Валуева отмечает: "Влияние государственных жилищных программ на рынок недвижимости в общем положительный и эффективный. Участники жилищных программ получают возможность расходовать средства так, как им удобнее всего: на приобретение жилья, строительство дома, уплату первоначального взноса при получении ипотечного жилищного кредита; на уплату процентов по ипотечным кредитам, полученным до того времени, как была выдана субсидия, и для выплаты паевого взноса, если семья является членом жилищного накопительного кооператива".

Роман Русаков, www.kommersant.ru