Остаться в живых

Ипотека на сегодняшний день – денежные обязательства, которые могут привести и к долговой яме. Так стоит ли её сейчас брать? А если стоит, то как правильно это сделать?

Ипотека – инструмент, позволяющий улучшить свои жилищные условия даже, если денег на этот шаг не хватает. В последние годы это был действенный инструмент, который активно работал на рынке. Однако сейчас ипотека стала для многих золотой.

Что делать в такой ситуации? Брать или не брать? Однозначного ответа здесь нет. И мнения специалистов на сей счёт разделились.

Одни считают, что надо брать, ведь жизнь одна, и она не ждёт окончания кризиса, новых законов, взлёта зарплаты и т.д. Так Галина Гараева, генеральный директор компании «Континент» советует: «Если есть необходимость в решении жилищного вопроса, то вполне можно пробовать решить его сейчас с помощью ипотеки». Это же мнение разделяет и Евгений Редькин, генеральный директор агентства «Реалист»: «Если есть потребность в улучшении жилищных условий, я бы советовал не откладывать сделку».

Другие эксперты убеждены, что надо ждать, ведь сейчас ипотечный кредит – риск, в результате которого и бомжом-то можно стать. Дарья Третьякова, руководитель отдела консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья», считает, что если жилищный вопрос не стоит остро, то лучше подождать общей стабилизации финансового рынка страны. Константин Щибецкий, директор ипотечного отделения ГК «МИЦ», не рекомендует брать кредит со ставкой выше 17 %. Филипп Третьяков, генеральный директор Galaxy Group, отмечает, что уже сегодня ипотечных сделок практически нет, так как новые условия по ней стали неприемлемы для многих покупателей.

Если вы взвесили все аргументы, и решили всё же ипотеку брать, то делать этот шаг надо обдуманно. И, оформляя кредит на покупку жилья, стоит обращать внимание не только на проценты по нему, но и на другие факторы.

Итак, смотрим на себя и в зеркало, и со стороны, и с широко открытыми глазами. Свои возможности надо оценивать трезво, так как сумму вы планируете занимать немалую, отдавать её вам предстоит не один год, а произойти за это время может многое. Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой», рекомендует критично подойти к оценке своих финансовых возможностей: «Думать нужно даже не на год вперёд, а, как минимум, «с прицелом» на грядущие 3-5 лет».

Итак, сперва надо понять сумму возможного для вас первоначального взноса. Если есть только 10 % от стоимости жилья, то на такую авантюру не согласится ни один банк. Кристина Шульгина, руководитель департамента ипотеки и кредитов «НДВ-Нендвижимость», сообщает, что в настоящий момент первоначальный взнос составляет 30-50 %, а о 10-20 % и речи быть не может. Если денег на первоначальный взнос не хватает, не торопитесь брать в этих целях потребительский кредит. Помните, что вам придётся обслуживать два кредита одновременно. А это много и тяжело.

Кроме первоначального взноса за квартиру, оформляя ипотеку, стоит помнить о ежемесячных платежах. И тут надо взять в руки калькулятор и тщательно разложить собственные доходы по полочкам.

Наталья Саакянц, коммерческий директор Rose Group,  считает, что «брать кредит можно в случае, если вы имеете стабильную работу и уверены в достаточном поступлении средств. Для этого, если речь идёт о семье, в ней должны работать двое, а выплаты по кредиту должны составлять не более 40 % от совокупного дохода». Константин Щибецкий убеждён, что если брать ипотеку сейчас, то нужно иметь хорошую «подушку финансовой безопасности»: «Размер накоплений в запасе должен быть равен сумме ежемесячных платежей по кредиту за шесть месяцев».

Оценивая свои возможности, следует помнить, что на дворе кризис, а это грозит увольнениями и безработицей. На быстрое трудоустройство в такие времена обычно не рассчитывают. Инна Пак, руководитель управления маркетинга, рекламы и PR компании «Домус финанс», напоминает, что необходимо трезво оценить и своего работодателя: «Понятно, что всю картину знают только сотрудники финансовой службы, но если в компании ведутся разговоры о сокращении персонала, если падает объём работы или начали задерживать зарплату, то это повод повременить с ипотекой». Дарья Третьякова предлагает обдумать различные варианты для подстраховки: помощь родственников в критический момент, возможность дополнительного заработка. Кроме того, надо всерьёз учитывать ситуацию сокращения семейного бюджета. Подумайте, сможете ли вы отказаться от отдыха, если такая необходимость появится?

Принимая решения о том, чтобы всё-таки взять ипотечный кредит, рассчитывайте только на себя. Это вы берёте деньги в долг и покупаете себе жильё, это исключительно ваши обязательства! Ирина Доброхотова даёт совет: «Не стоит слишком рассчитывать на созаёмщиков, рассуждая так: «Даже если я попаду в затруднительную ситуацию, мне всегда помогут мои родственники». Финансовое состояние титульного заёмщика должно быть стабильным».

Правильно выберите объект. В кризис всегда надо учитывать, что шанс купить квартиру в недострое повышается.

Помните, если дом не будет построен, кредит банку возвращать всё равно придётся. Здесь, как говорится, мухи отдельно, котлеты тоже отдельно. Мария Литинецкая, генеральный директор «Метриум Групп» считает, что в кризис надо избегать приобретения жилья в ипотеку в новостройке со степенью готовности до 50 %. Кроме того, выбирать надо объект ещё и у проверенного застройщика. Это должен быть надёжный, известный на рынке застройщик с большим портфелем завершённых и удачных проектов. Софья Лебедева, генеральный директор «МИЭЛЬ-Новостройки», напоминает, что всегда необходимо изучать разрешительную и проектную документацию, которая должна быть представлена на сайте проекта.

Определитесь с формой платежа. Оформляя ипотеку, знайте о двух вариантах её погашения. Есть аннуитетные платежи, а есть дифференцированные.

Аннуитетные платежи одинаковые по размеру весь срок кредита, но по условиям такого договора вы сначала оплачиваете преимущественно проценты, а сам долг при этом практически не погашается. В результате получается, что итоговая сумма процентов, которую вы выплатите банку за весь срок кредита, весьма внушительная. Однако это форма платежей самая популярная, так как при этом сами ежемесячные платежи относительно невелики, они не могут изменяться.

Дифференцированные платежи, наоборот, погашают весь долг равномерно в течение всего срока, а проценты зависят от суммы оставшегося долга. В результате такие выплаты постепенно уменьшаются, но первоначальные взносы здесь очень большие. Далеко не каждый с ними справится, а в нынешних экономических условиях, когда ипотека и так дорога, надо не один раз подумать, прежде чем сделать именно такой выбор.

Тщательно выбирайте банк. В нынешних условиях разброс по ставкам очень велик. Выгодные условия предлагают только монополисты.

Но если вам очень нужна ипотека, то подайте заявки в несколько банков, так как на сегодняшний день банки тоже выбирают, кому выдать кредит. И выбирают они тщательно, так как любой кризис – это рост невозвратов по долгам, в том числе и ипотечным. Наталья Кузнецова, руководитель ипотечного центра ГК ПЛЮС, отмечает стремление банков к минимизации рисков. Наблюдается повышение первоначального взноса, пристальное внимание к платёжеспособности и надёжности заёмщиков, приостановка выдачи кредитов при неподтверждённом доходе. Это нормальная реакция рынка на внутри- и внешнеэкономическую ситуации в стране.

Заключая договор с банком, внимательно его изучите. Для вас там не должно быть ничего неизвестного и непонятного.

Дарья Третьякова настаивает на самом тщательном изучении ипотечного договора. Необходимо выявить «подводные камни», которые могут встречаться на всех этапах выплаты кредита: «Многими банками распространено взыскание залоговой недвижимости на основании нотариальной подписи, то есть без рассмотрения дела в судебном порядке. На подобные условия совершенно нельзя соглашаться. Также иногда банки указывают в своём договоре, что в случае невыплаты долга заёмщик будет обязан выплатить не только всю сумму с процентами, но и возместить все издержки, ушедшие на обслуживание кредита. Известны случаи, когда в договорах не были прописаны курсы конвертации валют, если ипотека бралась в валюте». Поэтому лучше проверять договор с юристом или нотариусом, обратившись к ним за консультацией.

И самое главное – правильно выберите валюту! В нынешних условиях взять ипотеку в валюте подобно смертоубийству.

Да, по ней меньше проценты. Это всегда было, это есть, и это будет. Но курс растет постоянно, поэтому людям, получающим доходы в рублях, лучше и не рассматривать такое предложение. Михаил Семёнов, вице-президент ГК «КОРТРОС», заявляет: «Одна из самых грубых ошибок – кредит в валюте иной, чем доход заёмщика. Текущий кризис продемонстрировал, что это не единичные случаи. В принципе, риск-менеджмент банков должен отсекать такие сделки и приводить конкретные пояснения клиентам о рисках, а когда это происходит, нести ответственность о введении в заблуждение заёмщиков. В странах с развитым ипотечным рынком так и происходит. У нас пока это не работает».

Итак, если вы решили взять ипотеку, не обращая внимание на смутное время и предсказания конца света, то делать это надо обдуманно и взвешенно. Ипотека не тот вопрос, в который надо бросаться как в омут с головой. И кроме того, вы всегда можете попросить помощи в оценке собственных сил в компании застройщика. Например, в компании ФСК «Лидер» существует ипотечный центр, специалисты которого совершенно бесплатно помогут оценить вашу платёжеспособность и взвесить все риски связанные с ипотечным кредитом.

Наталья Бухтиярова, journal.kvadroom.ru